임대사업자 매물과 전월세 불안 부동산정책 쟁점

이재명 대통령과 정부는 매입형 등록임대의 양도세 중과 배제 혜택을 영구에서 일정 기간으로 축소하는 방향의 부동산정책 수정을 검토하고 있다. 구윤철 부총리 등은 임대 종료 후 일정 기간 내 매각해야 혜택을 받는 매각 기한을 도입하겠다는 의지를 밝혔다. 정책의 핵심은 혜택을 제한해 매물 잠김을 풀고 시장 공급을 늘리려는 것이다. 그러나 당장 나올 수 있는 매물의 규모와 시장 파급효과는 면밀히 따져야 한다.

해당 제도는 2017년 도입돼 최장 8년 의무임대와 세제 혜택을 결합한 것이며 2020년 7·10 대책으로 아파트형은 사실상 정리가 진행된 바 있다. 대한주택임대인협회 조사에 따르면 올해 말소되는 아파트형 매입임대 물량은 2만2822호이고 향후 3년 내 3만7683가구가 일반 주택으로 전환될 전망이다. 이는 올해 서울 아파트 입주 예정 물량 1만6000가구를 크게 웃도는 수치로 단기적으로 시장 공급 충격을 줄 수 있다. 매물이 진짜로 시장에 나올지, 아니면 보유자가 매매 대신 임대 유지로 방향을 바꿀지 변수가 남아 있다.

전월세 시장에서는 반대 효과를 우려하는 목소리가 크다. 서울 등록임대의 평균 전셋값이 3억8472만원으로 일반 아파트 평균 6억7792만원보다 43.3% 낮다는 통계는 취약 계층의 임대 주택 비중을 보여준다. 임대사업자들이 대거 매도를 선택하면 저렴한 전세 물량이 줄어 전세와 월세 가격 상승으로 이어질 수 있다. 정부의 잦은 제도 변경이 정책은 등대인가, 아니면 파고인가라는 질문을 던지게 한다.

임대사업자들은 제도 변경이 소급적용 성격을 띠면 헌법소원 등 집단 대응 가능성을 언급하며 정책 신뢰 저하를 우려한다. 정책 입안자는 단기 공급 효과와 주거 안정성 훼손 사이의 균형을 분명히 제시해야 한다. 구체적 대안으로는 전환 시점, 단계적 매각 유도장치, 비아파트 거주자 보호 방안 같은 예측 가능한 규칙이 필요하다. 부동산정책의 성공은 숫자보다 신뢰로 측정될 수 있다는 점을 잊어서는 안 된다.